Wat is onteigening?
Onteigening is een manier van gedwongen eigendomsontneming door de overheid. Omdat dit erg ingrijpend is, heeft de wetgever daar de nodige garanties omheen gebouwd in de Onteigeningswet. Zo moet een eigenaar voor het te onteigenen perceel volledig schadeloos gesteld worden en dat moet vòòr de onteigening geregeld zijn. Ook moet de overheid eerst proberen om de zaak zonder dwang, dus minnelijk te verwerven.
Kan dat zomaar?
Nee. Niet zomaar. Integendeel! Als de overheid uw eigendom of een deel daarvan nodig heeft voor het algemeen belang moet zij een zorgvuldige procedure voeren. Die start met onderhandelingen, waarbij geprobeerd wordt de eigendommen aan te kopen. Als dat niet lukt start de overheid de onteigeningsprocedure op die is vastgelegd in de Onteigeningswet. Het doel van die wet is dat u in dezelfde vermogenspositie wordt hersteld, want het verlies van eigendom vanwege het algemeen belang is niet wat u gewild heeft. De experts van Verhagen Advies doen hun uiterste best om er minnelijk uit te komen. Dat is voor alle partijen beter.
En als ik huurder of pachter ben?
Onteigening en schadeloosstelling betreft niet alleen de eigendom van onroerende zaken, maar ook de rechten die daarmee samenhangen, zoals huur, pacht of een recht van overpad. Bij onteigening moet u voor het verlies van die rechten ook schadeloos gesteld worden.
Wat is minnelijke verwerving?
De overheid zal altijd eerst proberen er samen met u uit te komen. Als u en de overheid het eens worden over de prijs en de verdere voorwaarden voor schadeloosstelling, spaart dat een gang naar de rechter. In feite koopt de overheid uw eigendom of uw recht en dat heet dan minnelijke verwerving. Beide partijen zijn het dan eens geworden. Om het eens te worden moet je onderhandelen en dan komen de experts van Verhagen Advies in beeld. Eerst om een inschatting te maken van de schade die u lijdt. Dat is namelijk complexe materie waar veel ervaring en kennis van de jurisprudentie voor nodig is. U wordt geadviseerd tijdens de onderhandelingen voor een optimaal resultaat. Als u te laag inzet, doet u zichzelf tekort, maar als u te hoog inzet stapt de wederpartij naar de rechter voor de formele procedure en wordt het een langdurige zaak. Vandaar dat Verhagen Advies altijd streeft naar de juiste schadeloosstelling waar beide partijen zich in kunnen vinden.
Hoe gaat de formele procedure in zijn werk?
De onteigeningsprocedure kent twee fasen. Eerst de bestuursrechtelijke. Dit wordt ook wel de administratieve fase genoemd. In deze fase stelt de overheid het onteigeningsplan vast en het besluit om u te onteigenen. Dit onteigeningsbesluit wordt voorgelegd aan de Kroon, die het besluit goedkeurt. De tweede fase is de privaatrechtelijke fase, die start met de dagvaarding aan de partijen die onteigend worden. De schadeloosstelling wordt dan in de gerechtelijke procedure vastgesteld. Onteigening is in de beide fasen met zorgvuldigheidseisen omkleed. Dat begint al bij het voornemen van de overheid om tot onteigening te besluiten. Als u het daar niet mee eens bent, kunt u uw zienswijze kenbaar maken. Zo’n zienswijze geeft niet alleen uw mening weer. Het is in feite een onderbouwd juridisch stuk. Verhagen Advies kan u adviseren bij de zienswijze en een inschatting geven van de haalbaarheid ervan. Na afwijzing van de zienswijze, is het mogelijk bedenkingen in te dienen bij de Kroon. De Kroon zal alleen instemmen met de onteigening als er geen formele fouten zijn gemaakt. Ook moet de onteigening noodzakelijk en urgent zijn. Nadat het Koninklijk Besluit is afgegeven, wordt u gedagvaard. De rechtbank stelt dan een deskundigencommissie samen, die advies geeft over de schadeloosstelling. Het is van het grootste belang dat uw standpunt over de schadeloosstelling, waar u immers minnelijk niet mee instemde, zorgvuldig ingebracht wordt in de procedure. Deze advisering is één van de specialisaties van Verhagen Advies.
Wat is een redelijke schadeloosstelling?
Het gaat bij een onteigening niet alleen om vergoeding van de waarde van de grond of de opstallen, maar ook zou er sprake kunnen zijn van vergoeding van bijkomende kosten zoals aankoop-en financieringskosten. Oók de kosten voor deskundig advies, mits redelijk, vallen onder de onteigeningsschade die u vergoed moet krijgen. De hoogte van de schadeloosstelling hangt dus heel erg samen met uw specifieke situatie. Vanwege onze jarenlange ervaring met onteigeningszaken is grote expertise opgebouwd. We adviseren zowel bedrijven, particulieren en overheden.
U werkt dus ook voor de overheid?
Ja. Soms schakelen zelfs beide partijen ons in. Als bemiddelaar. Als ze beiden een minnelijke schikking willen en de hoogte van de onteigeningsschade willen laten vaststellen door een onafhankelijke (derde) deskundige. Want dat is Verhagen Advies: Onafhankelijk en deskundig. We zijn er dan ook heel transparant in, voor wie we werken en dienen alleen twee heren als die dat beide weten èn willen.
Waar moet ik beginnen?
Bel (0186) 61 55 77 of stuur een e-mail aan drs. John van der Heiden RT (jh@verhagen-groep.nl) of Ben Hoppener RMT (abh@verhagen-groep.nl) van ons kantoor, voor een vrijblijvend, oriënterend gesprek over onze mogelijkheden en ervaring.
