Taxeren van inbrengwaarden
HET TAXEREN VAN INBRENGWAARDEN
Wat wordt verstaan onder inbrengwaarde?
Het exploitatieplan moet een exploitatieopzet –de verplichte financiële paragraaf van het exploitatieplan- bevatten. De exploitatieopzet is gebaseerd op de wettelijke fictie dat de gemeente alle grond in het exploitatiegebied verwerft, bouwrijp maakt en vervolgens de bouwkavels verkoopt. Daarvan uitgaande wordt een exploitatiebijdrage berekend voor die gevallen waarin een grondeigenaar de aan zijn grond toegekende bestemmingen zelf wil realiseren.
De waarde van de gronden in het exploitatiegebied moet worden berekend op een wettelijk voorgeschreven methode. Deze zogenaamde inbrengwaarde moet worden gebaseerd op de verkeerswaarde van de grond.
Wat is de rol van de inbrengwaarde in het exploitatieplan?
De inbrengwaarde vervult in de grondexploitatie een dubbele rol. Een hoge inbrengwaarde leidt tot hogere plankosten maar ook tot een lagere bijdrage aan de kosten voor de betreffende eigenaar.
Hoe bepaal je de inbrengwaarde?
De inbrengwaarde van gronden wordt normaliter vastgesteld conform de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Alleen indien er sprake is van onteigening (gemeente is voornemens eventueel te gaan onteigenen of heeft dat reeds gedaan) is de inbrengwaarde precies gelijk aan de schadeloosstelling conform de Onteigeningswet.
Wie bepaalt de inbrengwaarde?
De inbrengwaarde dient door een onafhankelijke taxateur te worden vastgesteld die deskundig is ten aanzien van de systematiek van de Onteigeningswet. De taxateur dient te motiveren op welke wijze hij tot zijn waardebepaling is gekomen.
Hoe gaat de taxateur te werk?
De taxateur zal alle objecten binnen het exploitatieplan opnemen. Vervolgens wordt per eigenaar de inbrengwaarde bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met het oude bestemmingsplan, het nieuwe bestemmingsplan en de locatie-eisen in het exploitatieplan. In voorkomende gevallen zal de taxateur (residueel) een ‘complexwaarde’ vaststellen waarbij (gemotiveerd) gebruik kan worden gemaakt van de plankosten. Hiervan zal een inschatting worden gemaakt omdat de te taxeren inbrengwaarden een onderdeel vormen van deze plankosten. Voor het vaststellen van het ‘complex’ wordt de afbakening van het exploitatiegebied gehanteerd.
Wat is de inbrengwaarde van openbare gronden?
Bestaande openbare gronden (infrastructuur, water, etc.) die in het nieuwe bestemmingsplan openbaar blijven, zouden buiten het exploitatiegebied gelaten kunnen worden of gewaardeerd kunnen worden op de gebruikelijke (symbolische) waarde. Aan bestaande openbare gronden die in het nieuwe bestemmingsplan een andere bestemming krijgen, wordt normaliter de complexwaarde toegekend, waarbij rekening wordt gehouden met bijzondere (on)geschiktheid.
Wat kunnen wij voor u betekenen?
Verhagen Advies heeft de deskundigheid in huis om voor u, of het nu
woningen, bedrijfspanden of agrarische objecten betreft, de inbrengwaarden te
taxeren. Wij zijn graag bereid onze deskundigheid in een persoonlijk gesprek toe te lichten.
Meer weten?
Bel (0186) 61 55 77 of stuur een e-mail aan drs. John van der Heiden RT (jh@verhagen-groep.nl) van ons kantoor, voor een vrijblijvend, oriënterend gesprek over onze mogelijkheden en ervaring.
